一文搞懂12大目标成本组成框架

本文向大家简要的介绍目标成本科目组成框架及大致的成本指标水平，有利于初学者对目标成本科目的框架建立大概认知。

土地成本定义：俗称地价，即房地产开发商取得土地使用权付出的成本，包含但不限于土地出让金、契税，安置拆迁补偿费、交易服务费、评估等费用。

注意口径区分：大市政配套费在不同公司的口径中，有可能属于不同的成本科目。有的地产公司归属于土地成本，有的地产公司归属于开发报建费用。

楼面地价计算：一般人经常在网络上看到，某地区土拍热度很高，刚刚某地块拍出地王项目，总价：***亿元，楼面地价：***元/m2。在这里作者跟大家对于楼面地价做个简要的解释：

计算第一步：100万元/亩，如果折算成占地面积则为：100万元/666.67m2=1500.00元/m2，所以100万元/亩，相当于每平方占地面积1500.00元。

计算第二步：容积率为2.0，表示每平方占地面积开发商可建设2平方米的计容建筑面积的建筑，则单位计容建筑面积所包含的土地价格为：1500.00/2.0=750.00元/m2。

勘查设计费主要范围：主要包括地质勘查，规划设计费，施工图设计费，各小专业设计费（装修，门窗，幕墙，景观，弱电，人防，钢结构，基坑支护等），专业顾问费（对于复杂项目的结构顾问，机电顾问等），其他零星设计费用（晒图，三维模型设计等）。

主要项目设计费：包括规划设计，施工图设计，装修设计，门窗幕墙设计，景观设计，弱电设计等，一般公司内部根据不同的项目和产品系列，有相应的限额设计指标，根据限额设计指标结合当地的市场情况执行即可。

专业顾问费用：一般对于大型复杂项目（例如300米以上超高层，超五星级酒店，甲级写字楼）等会考虑采用专业顾问费用，但是不同项目复杂程度和聘请的不同的专业顾问，价格差异较大。根据具体项目进行确定。

成本水平：对于普通住宅的勘察设计费用，建筑面积单方指标范围在60元/m2-80元/m2之间。

主要包括：人防异地建设费，基础设施建设配套费，预售询价费用，环境评估，交通评估，施工图审查，文物考古，水土保持，规划公示牌，无证施工罚款等等。

物业管理费用主要包括：前期物业介入费用，前期物业开办费 ，物业招标代理费用，空置房物业管理费用等。

如果是内部管理，则直接执行内部管理的相关费用标准即可；如果是外部委托则根据项目定位，根据市场价格进行确定。

临时设施：主要是为业主单位进行项目管理而建设的临时设施（如：临时办公，临时食堂等），而非施工单位为自己进行施工管理而建设的临时设施。

主体建安工程费：包括项目各业态土石方工程，基坑支护工程，基础工程，主体建筑工程，防水与保温工程，门窗栏杆百叶工程，外立面幕墙工程，室内精装修工程，主体安装工程，消防工程，智能化工程，电梯工程等所有属于或者依附在主体建筑上的所有工程费用。

成本水平：普通百米高层住宅（毛坯）的主体建安工程费用：1800-2000元/m2；普通150米超高层住宅（毛坯）的主体建安工程费用：2000-2300元/m2；普通双层地库主体建安工程费用：2500-2800元/m2。

园林景观费用主要包括：属于园林景观的软景，硬景，景观灯具与亮化，水景与泳池，园林小品等；园林景观是属于敏感性成本，能项目带来产品溢价。

供配电工程：在一定地区内，红线内的配电指标相对稳定，但是对于红线外供配电，因为变电站距离红线的距离不同导致成本水平差异较大。

公共配套费用主要包括为项目建设配套的：物业用房，社区用房，养老用房，学校等。除学校外，其他公共配套费用一般金额不大，只需要根据常规经验指标计算即可。

如果是高档类的国际学校建筑单方指标：3500-4500元/m2（除土地和三费外的所有费用），此类学校对硬件设施要求较高；

营销费用：项目的营销费用根据公司的营销费用水平结合项目的种类和实际情况确定，一般为项目货值2%-3%之间。

财务费用：项目的财务费用跟项目的开发节奏，融资方式，融资利率水平有很大关系，需要与财务部门共同商议确定。